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北海道・東北・関東といった大きなエリアのビル賃料動向のほか、丸の内や大手町といったエリア別の賃料・ビル建設動向、空室率、保証金についての情報がまとめてあり非常に便利である。
これはビルに関して全国的にまとめたものであるが、このようなものでもっとカバー範囲の広いものがあれば収益還元法の適用もやりやすくなると考える。
また、2000年11月に解禁となった不動産ファンド（投資法人制度など）においては、上場する際および上場後は不動産の時価情報を開示する義務を負う。
さらに、投資家保護を強化しようとすれば、投資対象不動産の詳細な内容や不動産評価を開示するとともに、説明の義務も増していく。
その特定資産となるのは、オフィスビル、商業施設、郊外店舗だけではなく、賃貸の住居系にも及ぶ予定である。
このような際の情報開示が進んでいるアメリカでは、NARErl､（全米リート協会）や非営利団体のNCREIF（TheNationalCouncilofRealEstatelnvestmentFYducialies、全米不動産投資運用業者協議会）などが不動産投資インデックスをタイムリーに発表している。
イギリスでもIPD（InvestmentPropertyDatabank）社が公表しており、不動産ファンドの投資利回りなどを比較する上での情報が日本に比べ豊富とも言える。
今後、日本でも不動産ファンドが上場され、その他民間による不動産データの公表が増えてくると、投資家の目が肥えてくるとともに、不動産ファンドや不動産自体の二極化は一層鮮明になることが予想される。
しかし、このような流れは、不動産市場の健全性を維持にするには不可欠と言える。
とりわけ、投資対象としての不動産であればなおさらである。
2000年、国は保有していた不動産を入札で売却したが、たとえばこの払い下げを受けた企業などが収益物件として活用した成果を情報開示として行ってはどうだろうか。
さらに、都市基盤整備公団や土地開発公社などが保有する賃貸物件の収益状況を開示することも、情報開示という意味では有効であろう。
それでは、時価評価を行うにあたって、不動産の鑑定評価理論における評価手法に、どのようなものがあるのかを見てみよう。
基本的な考え方は価格の三面性と呼ばれるものから組み立てられているが、このうち種類別にどの手法が、重要視されるかを考えてみたい。
不動産の評価手法は、モノの価格を求める「価格三面性」から導き出されているものである。
一般に、モノの価格はその費用性・市場性・収益性の３つの側面である「価格三面性」をベースに決まるといわれている。
【価格三面性】費用性からのアプローチそのものの生産にどの程度のコストがかかったか市場性からのアプローチ同等のものが市場においてどのくらいの価値で見られているか収益性からのアプローチそのものを利用することにより上げられる収益がどのくらいかこれら３つの側面について、１台の製造機械を例にとり考えてみる。
費用性からみたアプローチでは、その機械の設計料・機械製造の部品・製造にあたった人の人件費・製造を行う場所の確保に要したコスト等を足し上げて（積算して）モノの価値を求める考え方である。
メーカーにとっては原価計算や管理会計として、おなじみの考え方である。
次に、市場性からみたアプローチを考えてみよう。
あるメーカーが、１００万円かけてつくった機械と同等の製品につき、他社がコストダウンに成功し、それが80万円で売り出されたらどうだろう。
当然、100万円のコストをかけたメーカーのパソコンもこの80万円の値段に引きずられることになる。
市場で代替性のある商品が出てくると、実際の取引価格がこのように価格決めの重要な要素になると言える。
一方で、費用性からアプローチしたということは、これだけのコストをかけると再生産が可能とも言え、「モノの価値」の最高限度を指すことになる。
すなわち、現時点でコスト100万円をかけて同等の機械が製造できるとなると、余程特殊な事情がないかぎり、誰も120万円を出してこの機械を買わないと言える。
収益性からのアプローチであるが、これは実際にこの機械を導入することでどれだけの製品を製造し、企業に利益をもたらしてくれるかということからのアプローチである。
利益は機械投入という投資から成り立ち、この機械の価格を投資元本と考えると実際の利益は投資利息ということになる。
いわば企業の投資採算性からみるアプローチといえる。
不動産の価値についても、これに準じた考え方をとっており、費用性に対応した「原価法｣、市場性に対応した「取引事例比較法｣、収益性に対応した｢収益還元法」の３つの手法がある。
【３つの手法】費用性：「原価法」同等の不動産を入手するのに要するコスト（専門的な用語では「再調達原価」と呼ばれる）から建物については経過年数や現況に応じた減価修正を施す考え方市場性：「取引事例比較法」同等のものの市場での取引実例をもとに、対象となる不動産の価格を求める考え方収益性：「収益還元法」対象不動産が生み出すであろう収益（純収益）を還元利回りで還元して不動産の価格を求める考え方これらの３手法それぞれにより求められた価格を「試算価格」といい、それぞれ「積算価格」「比準価格」「収益価格」と呼ばれている。
「積算価格」はどちらかというとコストを中心に考えられていることから製造者・売り手サイド寄りの価格であるといえる。
一方、「収益価格」は買い手サイド・投資家サイド寄りの価格といえる。
不動産市場が加熱すると、当然にして市場がタイトになり取引の実例（売買価格）が高くなる傾向にある。
もちろん製造者サイド・売り手サイドが強気になることから、「積算価格」も高めに誘導される。
当然に、取引の事例も高くなることから売り手サイドに有利に働くことになる。
特に稀少性のある物件については価格が急騰することも考えられる。
しかし、稀少性があり、市場では高い価格で取引されている物件が、必ずしも収益性が高いというわけではない。
仮に、非常に裕福な企業が、周辺から見ると過度に立派な施設をもつ自社ビルを建てたとする。
コストはかかった。
しかし、実際に第三者に賃貸する時に、このコストに見合った賃料を払ってくれることはない。
したがって、このような事情で高めに誘導されている物件でも、収益価格は低い、あるいは投資利回りが非常に低いということがあり得る。
これは、いわゆる「バブル仕様」と呼ばれている物件で、「建築費用の増加＝賃貸収入の増加」という計算が成り立たないケースに散見される。
逆にバブルが崩壊し、不動産の価格低迷が続く今日では買い手サイド・投資家サイドが強気になっている。
不動産を売りたい企業は後をたたないことから、できるだけディスカウントを要求する。
もちろん投資家であれば高い利回りが確保できる物件を要求することになる。
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